ACCES A UN LOGEMENT : Le chemin de croix

Au Sénégal, l’accès à l’habitat est un parcours parsemé d’embûches en raison notamment du déficit de l’offre de logements et de terrains aménagés. Malgré les efforts de l’État pour juguler la crise du logement, le constat est là. Les spécialistes avancent plusieurs raisons parmi lesquels, la question du foncier. Il n’y a pas à Dakar, suffisamment de terrains lotis et aménagés pour répondre à la forte demande. Il s’y ajoute que le coût d’acquisition d’une maison est très élevé et inaccessible pour bon nombre de Sénégalais.

L’autre aspect souvent diffus est que dans le prix de vente du logement, il y a le coût d’acquisition du foncier majoré des frais de viabilisation et des honoraires des intervenants de la chaine immobilière (architecte, bureau de contrôle, géomètre, notaire et assureur). Les pouvoirs publics ont, en outre, imposé aux promoteurs immobiliers de souscrire une assurance responsabilité civile décennale pour assurer un minimum de qualité des bâtiments. Et si le promoteur opte pour lever un financement, il faut intégrer les frais financiers. Il impute toutes ces charges avant d’appliquer une marge dans la détermination du prix de vente. On le voit dans la structure du prix du logement plusieurs coûts seront supportés par l’acquéreur final.

Pour faciliter l’accès au logement, d’aucuns préconisent de recourir aux coopératives d’habitat, notamment celles qui ont fait leurs preuves. Ils soutiennent que celles-ci ont contribué de manière considérable à faciliter l’accès à l’habitat au Sénégal notamment à Dakar, en réalisant plus de logements que des promoteurs de référence comme la SN HLM et la SICAP même si ces structures ont joué un important dans l’accès à l’habitat. Deux coopératives sortent du lot : la Coopérative Militaire de Construction (COMICO) et la Coopérative d’habitat de la gendarmerie. Elles ont construit plus de 6 300 logements. Une contribution considérable. Le témoignage du directeur général de la Banque de l’habitat du Sénégal est illustratif de leur succès. « En matière d’accès au logement pour des collectifs, nous avons de belles réussites avec les militaires, gendarmes, magistrats, enseignants, agents des télécoms », déclare Mamadou Bocar Sy.

Par exemple, la COMICO a réalisé, à Yeumbeul dans la banlieue dakaroise, un projet de 1 666 logements et 210 parcelles viabilisées. Le logement F2 (un salon et une chambre) était vendu à 5 800 000 FCFA ; le logement F3 à 7 200 000 FCFA ; le logement F4 à 8 100 000 FCFA. Ces coûts sont accessibles pour le Sénégalais qui a un revenu moyen, d’autant que le terrain a été offert par l’Etat. A Bambilor (dans le département de Rufisque), cette même coopérative travaille sur un projet de 3 000 logements avec des prix de vente de l’ordre de 8 320 000 FCFA pour le F2. Ici la différence de prix avec le premier exemple s’explique par le fait que le terrain a été acquis, même si le prix est toujours abordable.

En réalité, ce qu’il faut préciser, c’est que les objectifs poursuivis ne sont pas les mêmes. Le promoteur privé est un investisseur qui construit des logements pour les vendre avec une marge bénéficiaire alors que la Coopérative d’habitat est un regroupement de membres ayant souvent la même profession ou secteur d’activités, qui réunissent leurs moyens, s’endettent pour acheter un terrain et construisent leurs logements au prix coutant sans marge, avec des économies d’échelle.

Dans le premier cas, les destinataires ne sont pas connus au départ, alors que dans le second, ils sont connus et les logements sont conçus et réalisés en fonction de leurs revenus et capacité d’endettement. Ils sont aussi souvent accompagnés par leurs employeurs et par la puissance publique avec une fiscalité allégée.
Lejecos Magazine