ACCES A UN LOGEMENT DECENT : La nouvelle stratégie de l’état avec le programme des 100.000 logements

L’accès à un logement décent est une problématique qui tient à cœur l’Etat du Sénégal. Dès les indépendances, des instruments ont été mis en place pour permettre aux Sénégalais de disposer d’un toit décent. Cette mission était confiée à des entités publiques de promotion immobilière : la SN-HLM (Société Nationale des Habitations à Loyer Modéré) et la SICAP (Société immobilière du Cap-Vert). Ces structures ont fortement contribué au développement du logement à Dakar et dans les capitales régionales. Le boom immobilier aidant, d’autres acteurs notamment les promoteurs privés ont investi le secteur. Aujourd’hui, ils donnent même l’impression d’avoir éclipsé les entités publiques de promotion immobilière. Pourtant celles-ci disposent encore d’une forte confiance des populations. A titre d’exemple, la SN-HLM gère plus de 300 coopératives avec un portefeuille de 5.000 ménages inscrits, soit une clientèle engagée de l’ordre de 8.000 à 10.000 logements, d’après Amadou Thiam, directeur de la Construction et de l'Habitat au ministère de l'Urbanisme, du Logement et de l'Hygiène Publique.

Cependant, une analyse globale montre que l’accès à un logement décent est difficile particulièrement à Dakar. Les Sénégalais peinent à accéder à la propriété à cause des prix jugés assez élevés. L’une des principales raisons avancées, c’est le coût du foncier. Tenant compte de cette contrainte, les autorités ont décidé, dans le cadre du programme des 100.000 logements, de faciliter l’accès au foncier, à travers un dispositif bien pensé souligne M. Thiam. L’objectif poursuivi est double. Il s’agit de permettre à un nombre important de Sénégalais de disposer d’un toit et de lutter contre les bidonvilles qui donnent un visage peu radieux aux cités.

« Ce projet tout seul a l’envergure d’un programme, au regard à la fois de sa taille, de la diversité de ses activités et de ses acteurs. Parmi ses acteurs figurent des institutions et structures étatiques ou parapubliques, des opérateurs privés, des collectivités territoriales et des bénéficiaires individuels », explique le directeur général de la Construction et de l'Habitat.

Ainsi, la chaine de réalisation dudit programme va de l’identification des sites jusqu’à la remise de clés aux heureux acquéreurs de logement, en passant par la sécurisation des sites et l’immatriculation, les études d’urbanisme (plan d’aménagement global et de lotissement),d’une part, la mobilisation du financement relevant des pouvoirs publics, les autorisations de lotir et de construire, la sélection des promoteurs agréés, d’autre part, sans oublier les études et travaux des réseaux primaires, la sélection des acquéreurs éligibles, la construction des logements, l’effectivité des exonérations fiscales, etc.

Prise en compte d’acteurs souvent oubliés par les pouvoirs publics

Ce dispositif d’encadrement et de d’accompagnement accorde de nombreux avantages aux promoteurs publics et privés. Parmi les avantages octroyés par l’Etat, on peut citer :

• la mise à disposition gratuite d’un foncier aménagé du primaire au tertiaire par la Société d’aménagement foncier et de rénovation urbaine (SAFRU) ;
• la garantie accordée par le Fonds de l’Habitat Social (FHS) aux demandeurs de logements qui sont dans le secteur informel. En plus, un régime fiscal et douanier dérogatoire est institué par l’article 41 de la loi n° 2020-33 du 23 décembre 2020 portant loi de finances pour l’année 2021 prévoit entre autre, une réduction de 50 % de l’impôt sur les sociétés ;
• une suspension de la taxe sur la valeur ajoutée sur les matériels et matériaux de construction, et les diverses études topographiques, les études VRD, d’urbanisme, d’architecture et celles portant sur les équipements socio-collectifs (écoles, centres de santé, etc.) à la charge du promoteur immobilier et/ou de ses sous-traitants et rentrant dans le cadre de l’exécution du programme ;
• une réduction de 50 % des droits d’enregistrement à l’acquisition des terrains par les promoteurs immobiliers a été instituée, ainsi qu’une admission temporaire pour les engins non fixés à demeure, tels que les bulldozers, élévateurs, grues et les camions ;
• une exonération des droits de douane sur les matériaux importés pour la réalisation du programme.

Cependant précise M. Thiam, sont exclus du bénéfice de ces avantages, les importations de matériels et matériaux faisant l’objet d’une production locale suffisante. Mais s’empresse-t-il d’ajouter que la suspension de la taxe sur la valeur ajoutée devient une exonération définitive, s’il est prouvé, a posteriori, que les matériels, matériaux, équipements, études et services divers acquis lors de la période de réalisation du programme ont été utilisés conformément à leur objet.

Comme on le voit, le programme des 100.000 logements a pris en compte des acteurs souvent oubliés par les pouvoirs publics. Il s’agit des personnes évoluant dans le secteur informel, qui constituent pourtant, une frange importante de la population. En effet, quand on parle d’accès au logement par le financement bancaire, on pense aux salariés ; ce qui exclut les travailleurs qui sont dans l’informel, alors que certains d’entre eux sont plus solvables que les salariés. Cette réalité a poussé certaines banques commerciales à mettre en place des mécanismes adaptés pour financer ces acteurs de l’informel, pourvoyeurs de ressources.


Les leviers pour mener à bien ce programme

Des structures de premier plan ont été créés pour la mise en œuvre du programme des 100 000 logements. Il s’agit entre autres, de la Société d’aménagement foncier et de rénovation urbaine (SAFRU), du Fonds pour l’Habitat social (FHS).

La SAFRU SA prend en charge les VRD

La Société d’aménagement foncier et de rénovation urbaine (SAFRU SA) est l’instrument opérationnel de ce programme. Elle a pour mission l’aménagement du foncier destiné au développement urbain en général, et à la promotion de l’habitat social en particulier. Ses responsabilités dans le programme des 100. 000 logements portent entre autres, sur la maitrise d’ouvrage délégué, les travaux d’aménagement du pôle urbain de Daga-Kholpa et d’autres sites retenus par le ministère de l'Urbanisme, du Logement et de l'Hygiène Publique.

La maîtrise d’ouvrage délégué couvre la sécurisation des sites retenus y compris le suivi du processus d’immatriculation, le paiement des impenses et la prévention de nouvelles occupations irrégulières.
Il y a également le complément d’études géotechniques, d’impact environnemental et social, topographiques et les études techniques d’exécution. La SAFRU SA réalise aussi des travaux de terrassement, des réseaux primaires, secondaires et tertiaires.
Elle met des sites aménagés à la disposition de la Direction Générale de la Construction et de l’Habitat (DGCH) qui, à travers un comité de sélection institué par arrêté, redistribue les assiettes aux promoteurs et aux coopératives sélectionnés pour la réalisation des projets d’habitat agréés. Elle contrôle l’exécution des programmes et projets prévus sur les sites aménagés.

Le Fonds pour l’Habitat social assure la garantie

Le Fonds de l’Habitat social (FHS) est l’instrument financier mis en place par l’Etat pour assurer la garantie des prêts d’une certaine catégorie d’acquéreurs, notamment ceux aux revenus irréguliers ou très faibles, et la bonification des taux d’intérêt. Cet instrument a également pour mission de participer au financement des activités incombant à l’Etat dans le cadre des programmes immobiliers agréés.
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